규제지역(투기과열지역, 조정지역) 해제 효과｜청약, 대출, 분양권 전매

부동산 경기 침체로 국토부는 지난 22.11월에 '주정심'을 열어 규제지역 해제를 발표했습니다. 

 

규제지역 해제는 한 번에 이뤄진 게 아니라 지난 22.6월과 9월 두 차례에 걸쳐 완화를 했다가 11월에 거의 모든 규제지역이 해제가 되었습니다. 

 

그리고 규제지역을 유지하기로 한 곳은 바로 아래(▼)의 지역인데요.

 

	투기지역	투기과열지구	조정대상지역
서울	용산·성동·노원·마포·양천·강서·영등포·서초·강남·송파·강동·종로·중·동·동대문·동작	전 지역	전 지역
경기		과천 성남(분당·수정) 광명 하남	과천 성남(분당·수정) 광명 하남

 

서울의 경우 개발과 높은 인구밀도로 주택수요가 꾸준히 있어 규제지역을 유지할 필요가 있다고 판단되었다고 합니다. 

 

그리고 경기도의 경우 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명은 높은 집값과 개발수요가 있어 유지하기로 결정했다고 합니다. 

≫규제지역 서울 및 연접 4곳 외 모두 해제

 

규제지역(투기과열지구, 조정대상지구)의 뜻

 

 

 

규제지역은 3가지로 구분됩니다.

• 투기지역
• 투기과열지구
• 조정대상지역

 

앞에서부터 부동산 투기가 과열되거나 우려가 되는 지역으로 정부에서 강도 높은 부동산 정책규제가 들어갑니다. 

 

그리고 규제지역은 필요시 주거정책심의위원회(주정심)를 열어 부동산 시장의 변화에 따라

어떤 지역을 규제지역으로 지정하기도 하고 해제하기도 합니다.

 

투기과열지구란? 

서울	경기
전 지역	과천 성남(분당,수정) 광명 하남

 

주택가격이 급격히 상승하거나, 주택 투기로 청약이 과열되어

무주택자와 같은 실수요자들이 내 집 마련의 기회를 잡기 어려운 지역을 투기과열지구로 지정을 합니다.

 

지정된 지역은 청약이나 대출 등의 규제가 있어 유주택자나 투자자들의 수요를 억제하는 효과가 있습니다. 

 

조정대상지역이란?

서울	경기
전 지역	과천 성남(분당,수정) 광명 하남

 

주택 분양 등이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지역과

주택 분양, 매매 등의 거래가 위축되거나 위축될 우려가 있는 지역을 조정대상지역으로 지정을 합니다. 

 

 

규제지역 지정·해제 효과

 

규제지역으로 지정이 되면 대출과 청약, 분양권전매, 세금 등의 제한을 둬 주택구입에 허들이 생깁니다.

 

1. 대출 제한

	투기과열지구	조정지역
LTV	9억원 이하: 40% 9억원 초과: 20% 15억 초과(아파트): 0% *서민·실수요자 6억원 이하: 60% 5~9억원 구간: 50%	9억원 이하: 50% 9억원 초과: 30% *서민·실수요자 5억원 이하: 70% 5~8억원 구간: 60%
DTI	40% *서민·실수요자 60%	50% *서민·실수요자 60%
주택담보대출	기존주택 2년 내 처분 (투가과열지구는 1년내) 2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주담대 금지
사업자대출	주택매매·임대사업자 이외 업종 사업자의 주택 구입목적의 주택담보기업자금대출 취급 금지
중도금대출	분양가격 10% 계약금 납부 세대당 보증건수 1건 제한
자금조달계획서 제출	자금 조달 및 입주계획 신고의무 + 증빙자료 제출	자금 조달 및 입주계획 신고의

 

2. 분양권 전매 제한

투기과열지구	조정지역	비규제지역
소유권이전등기일까지 최대5년	소유권이전등기일까지 최대3년	6개월
오피스텔은 소유권이전등기일 또는 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간 (100실 이상 오피스텔)

 

3. 청약 자격 제한

	투기과열지구	조정지역
민영주택 가점제 적용비율	85㎡이하 100% 85㎡초과 50%	85㎡이하 75% 85㎡초과 30%
국민주택 청약1순위 자격	가입기간2년, 납입횟수24회 무주택세대주 세대전원이 5년이내 당첨사실 없을 것 해당지역에 1년이상 거주 투기과열지구는 해당지역에 2년이상 거주
민영주택 청약1순위 자격	가입기간2년 무주택세대주, 1주택세대주 과거5년이내 다른주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자가 아닐 것 해당지역에 1년이상 거주 투기과열지구는 해당지역에 2년이상 거주
재당첨 제한	10년	7년

투기과열지구	비규제지역
민영주택 가점제 적용비율	85㎡이하 40% 85㎡초과 0%
국민주택 청약1순위 자격	무주택세대주 무주택세대의 세대원
민영주택 청약1순위 자격	세대주, 세대원 기준예치금액 충족
재당첨 제한	민영주택은 제한x

 

이와 같이 서울과 경기 4곳(과천, 성남, 광명, 하남)은 부동산 정책규제를 받고 있습니다. 

 

앞으로의 부동산 경기에 따라 규제지역에서 해제되는 지역이 있을 수도 있고, 다시 지정되는 지역도 있을 텐데요. 

앞선 부동산 상승기에는 규제지역 지정 여부에 따라 풍선효과로 그 주변의 집값이 오르기도 했었습니다. 

 

관심 있는 지역은 지속적으로 시세와 동향을 살펴 적한 기회에 내 집마련 하시길 바랍니다.

 

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