[빌라 공시지가 126%] 전세계약 전 전세보증보험가입조건 확인하기

5월 1일부터 주택도시보증공사의 전세보증 기준이 강화된다는 기사를 봤습니다.

내용은 공시지가의 150%에서 140% → 126%까지 떨어진다는 것인데요.

 

귀하신 몸 ‘HUG보증보험 전세’.. 내 월급 절반 들어가도 월세 'Yes' - 한국정경신문

 

이 일의 발단이 된 것은 전세사기 때문이었습니다. 

최근 전세사기가 이슈화되고 피해규모가 커지면서 정부에서 나서서 대책을 마련하기 시작했습니다. 

 

그중 하나가 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증보험의 가입기준을 강화한 것입니다. 

 

 

내용은 이전에는 전세보증한도를 주택 공시지가의 150%로 해주었다면,

강화된 기준은 한도를 더 줄여 공시지가의 140%, 126%까지만 가입할 수 있게 해 준다는 것입니다.

 

이쯤 되면 전세보증한도와 주택의 공시지가가 무슨 상관인지 궁금하시죠? 

 

전세금반환보증보험 이란?

 

먼저 전세금반환보증보험에 대해 알아둘 필요가 있습니다. 

줄여서 흔히 전세보증보험이라고 부릅니다. 

 

전세보증보험은
전세계약자가 전세만기 시
전세보증금을 안전하게 반환받을 수 있도록
주택도시보증공사에서 보증해 주는 보험을
말합니다.

 

 

즉, 전세보증보험을 들었다면 임대인이 이런저런 이유로 전세보증금을 돌려주지 않더라도 주택도시보증공사에서 전세보증금을 대신 지급하고,

임대인에게 받지 못한 전세보증금은 임대인과 주택도시보증공사 간의 채권이 되는 것입니다.

 

하지만 전세계약자가 보증보험에 가입했다고 해서 계약한 전세보증금의 전부가 보장되는 것은 아닙니다. 

이는 주택도시보증공사(HUG)에서 정한 보증한도 내에서 보장이 됩니다. 

 

그리고 전세계약자가 보증보험 가입을 원하더라도 해당 부동산의 용도와 채권에 따라 가입이 불가능하기도 합니다. 

 

그래서 해당 주택의 위법한 내용이나 채권이 없다는 전제 하에 주택도시보증공사(HUG)에서는 주택가격(공시가)에 150% 내에서 전세보증을 해주었습니다.

 

예를 들어 A빌라 401호의 공시지가가 1억 2천만 원이라면
보증가능한 금액은 1억 2천만 원에 150%인 1억 8천만 원이 됩니다.   

 

여기서 단순히 '1억 8천만 원 내에서 전세계약을 하고 보증보험에 가입하면 문제가 없겠구나'라고 끝나는 것이 아닙니다. 

왜냐하면 HUG에서 보증해 주는 금액이 자연스레 전세시세가 되기 때문인데요.

 

이게 왜 문제가 될까요? 

 

전세보증보험 한도의 악용

2021년 말부터 부동산경기가 하락장을 맞으면서 집값이 크게 떨어졌습니다.

 

특히나 빌라는 매매가와 전세가가 차이가 크지 않아 역전세(=전세가보다 매매가가 더 낮은)가 됐는데요. 

이런 상황에서 악의적으로 부동산 가격을 조작하고 조직적으로 사기를 친 사기꾼 때문에 많은 피해자가 발생했습니다.

 

여기서 주목해야 할 점은 전세사기꾼들이 전세보증보험제도를 악용한다라는 것입니다.

 

① 사설감정평가기관에 의뢰해서 부동산 가격을 높이고
② 주택가격에 150%까지 최대한도로 전세보증금을 받아놓고 (시세조작)
③ 신용불량자, 바지사장에게 소유권을 넘겨 잠적해 버림
④ 결국 전세보증금을 돌려받지 못하게 만드는 것

 

그래서 HUG는 제도의 허점을 보완하고자 2023년도 초에 한번, 5월 1일부터 적용되는 내용으로 두 번 전세보증의 기준을 강화하였습니다. 

 

 

전세보증보험 가입조건 강화

23년 5월 1일부로 바뀌는 내용입니다.

 

1. 주택가격 담보인정비율 100% → 90%로 변경

예를 들어 B빌라 301호의 공시지가가 1억 2천만 원이라면
주택가격을 공시지가의 100%가 아닌 90%로 인정하겠다는 것입니다. 

그럼 B빌라 301호의 주택가격은 1억 2천에 90%인 1억 800만 원이 됩니다. 

그리고 보증보험가능 금액을 계산해 보면 주택가격(1억 800만 원)에 140%인 1억 5120만 원이 나옵니다. 

 

기존에는 주택가격 담보인정비율이 100%였다면 보증보험가입금액은 공시지가 x 140%였을 텐데,

이제부터는 주택가격 담보인정비율을 90%로 줄여 보증보험가입금액은 공시지가 x 90% x 140% 인

공시지가 x 126%가 되는 것입니다. 

 

2. 감정평가 금액을 후순위로 적용

주택의 종류에 따라 주택가격을 산정하는 방법에는 여러 가지가 있습니다.

 

감정평가기관의 감정평가도 그중 하나인데요.

그런데 사설 감정평가기관의 감정평가는 감정평가사마다 다른 감정평가액이 나옵니다.

 

그래서 HUG에서는 감정평가 금액을 주택가격 산정하는데 가장 후순위로 적용하겠다 하는 것입니다. 

 

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전세보증보험 (전세보증금반환보증보험) 가입조건 및 가입방법

 

전세계약시 유의사항(실무 사례 중심)