경매 절차, 경매 순서, 경매 하는 법 (잔금납부→명도→임대 및 매매세팅)

경매는 입찰까지의 과정도 쉽지가 않았지만, 진짜 게임은 낙찰 후부터입니다.

 

입찰했는데 패찰 하면 그간에 노력이 물거품으로 돌아간 것 같아 실망감은 들겠지만,

보증금은 돌려받기 때문에 금전적인 손실은 없습니다. 

 

하지만 낙찰을 받았다면 내 보증금이 들어가게 됩니다. 

 

경매 낙찰 후 과정 3단계

 

이전 포스팅에서는 경매 낙찰 전까지의 과정에 대해 세세히 다뤘습니다.

경매 입찰 과정이 궁금하시다면 이전 포스팅을 참고 바랍니다.

경매 절차, 경매 순서, 경매 하는 법 1탄 (경매 입찰 과정)

 

1단계. 잔급 납부하기

 

낙찰받은 경매물건이 진짜 내 것이 되려면 잔금을 납부하고 등기를 쳐 소유권을 가져와야 합니다.

 

▣ 소유권 이전 절차

낙찰 ☞ 매각허가결정(낙찰 후 일주일) ☞ 항고기간(이후 일주일) ☞ 잔금납부(이후 약 한 달까지) ☞ 배당기일(이후 약 한 달 기간)

 

경매를 하시는 대다수가 보증금만 현금으로 준비하고, 잔금의 80%는 잔금대출을 받습니다.

 

그래서 입찰 전에 잔금대출이 되는지 여부를 먼저 확인하고 입찰에 들어가는데요.

정확한 건 대출상담사를 통해 알아봐야 하지만, 대략적인 대출가능금액에 대해 얘기해 보겠습니다. 

 

 

⊙잔금준비(입찰 전 대출가능금액을 미리 파악하기)

 

1) 대출가능금액 가늠해 보기

 

①감정가의 70%

②KB시세의 40~70%

③낙찰가격의 80%

 

위 셋 중 가장 낮은 가격으로 대출이 된다 생각하시면 됩니다. 

 

2) 대출상담사에게 문의해 정확한 대출가능금액 파악하기 

 

이때, 대출상담사에게 알려줘야 할 기본 정보가 있습니다.

 

①매각물건의 종류(사건번호)

②감정가와 낙찰가

③본인의 소득 및 부채현황과 보유 부동산

④원하는 대출금액

 

 

2단계. 명도 하기

 

명도란?
낙찰받은 부동산에 거주하는
소유자, 임차인, 점유자 등을
내보내는 것

 

 

소유자, 임차인, 점유자 등은 해당 부동산의 소유권이 낙찰자에게 이전이 된 후부터는 법적으로 그 집에 거주할 권리가 없습니다.

즉, 나가줘야 하는 것이죠.

 

하지만 명도가 어려운 이유는 명도대상자에게 그 부동산이 생존, 생계와 직접적인 연관이 있고,

경매로 넘어간 부동산의 채무자에게 금적적인 손해를 입었기 때문입니다. 

 

 

그럼 명도는 어떻게 할 수 있을까요?

대개 낙찰자와 명도대상자 간의 원만한 합의로 마무리가 되는 경우가 많습니다. 

 

낙찰자 입장에서는 빨리 명도를 해야 매매나 임대세팅을 해 투자금을 회수하거나 수익을 낼 수가 있고 대출이자에 대한 금융비도 줄일 수가 있습니다.

 

그리고 명도대상자는 채무자에게 받지 못한 금전적인 보상을 조금이라도 받고 싶어 합니다. 

 

즉, 낙찰자가 원하는 것은 빠른 이사 날짜이고, 명도대상자가 원하는 것은 금전지원입니다. 

그래서 명도 합의에서의 핵심은 이사날짜와 이사비에 대한 서로의 의견을 조율하는 것입니다. 

 

 

3단계. 임대 및 매매 세팅하기

 

명도와 잔금을 치르고 해당 부동산을 수익, 사용할 수 있는 상태가 되었다면 자신의 투자기준에 따라 임대나 매매를 하게 됩니다. 

 

이때, 임대 및 매매하기에 유리한 tip 몇 가지를 얘기해 보겠습니다.

• 매도시기에 따라 가격을 조정한다.
• 빈집이 유리하다
• 집의 첫인상을 깨끗하게 만든다.
• 인테리어로 가치를 높인다.

대형아파트 ☞ 거의 수리를 하지 않음(수리비에 비해 효과가 미미하다)

소형아파트 ☞ 수리를 하지만 매물가격에는 큰 차이가 없다.

다세대/단독주택 ☞ 수리의 효과가 극대화된다. 

 

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