경매 절차, 경매 순서, 경매 하는 법 (경매 입찰 과정)

'숲을 보고 나무를 보라'는 말이 있습니다. 

전체적인 맥락을  파악하고 세부적인 내용으로 들어가라는 뜻인데요.

 

경매도 마찬가지입니다.

경매의 한 사이클이 어떻게 돌아가는지를 먼저 아는 것이 중요합니다.

 

경매하는 법 A to Z

 

혹시 경매공부한다고 권리분석 공부부터 하시나요?^^;;

 

어려운 권리분석으로 경매공부를 시작하면

'이렇게 어려운 걸 내가 할 수 있을까?'라고 지레 겁부터 먹습니다.

그리고 제대로 시작도 못해보고 포기해 버리죠.

 

그래서 먼저는 경매하는 순서를 먼저 알아야 합니다.

경매절차는 크게 경매입찰과 낙찰 후로 나눌 수가 있습니다.

 

경매입찰과정은 물건검색▶온라인조사(손품)▶오프라인조사(부동산임장)▶경매입찰로 나눌 수가 있고,

낙찰 후과정은 잔금납부(대출)▶명도▶임대 및 매매 세팅으로 나눌 수가 있습니다. 

 

이 과정에서 낙찰이 안된다면 낙찰받을 때까지 경매입찰과정을 반복하게 됩니다.

이때, 낙찰이 안됬다고 해서 절대 실망할 것 없습니다.

 

이 과정을 반복할수록 공부량은 더 늘고, 자신의 의지와 멘털을 더 다지는 시간이 될 겁니다.

그리고 처음부터 끝까지 하면 '한 사이클을 돌렸다' 표현을 하고 이제부터 경매에 대한 자신감이 붙습니다.

 

그럼 경매입찰부터 세부적으로 알아보도록 하겠습니다. 

 

경매 입찰 과정 1. 물건검색

 

경매 물건은 주택, 상가, 사무실, 공장, 토지 등의 부동산과 자동차와 같은 동산이 있습니다.

그리고 서울, 경기, 지방으로 전국적으로 경매물건이 나와있습니다.

 

이 많은 경매 물건을 다 조사하고 입찰할 것은 아니기 때문에 기준을 정해서 물건검색을 하는 것이 중요합니다.

 

어느 지역에 경매물건을 볼 것인지 →지역선택을 해야 하고, 

주택인지 상가인지, 공장 또는 토지인지 →물건의 종류를 우선적으로 선택해야 합니다. 

 

경매를 처음 시작하시는 분들은 일상생활에서 많이 접해본 주택으로 보통 시작을 합니다.

그리고 어느 지역을 볼까 고민을 많이 하는데요. 

 

경매 초보자를 위한 지역선택의 기준 팁을 몇 가지 얘기해 보겠습니다.

 

▣ 지역선택의 기준

① 내가 잘 아는 지역: 지역의 장·단점과 발전 가능성, 시세 등에 대해 더 잘 알고 있다.
② 내가 살고 싶은 지역: 선호도가 높은 지역일수록 수월하게 임대나 매매를 할 수 있다. 
③ 교통이 편리한 지역
④ 학군이 좋은 지역

 

경매 초보자가 모르는 동네를 지역 분석하기란 쉽지가 않습니다. 

그래서 처음에는 수익이 크지 않더라도 경매 한 사이클을 돌려보려 보는 것을 목표로 물건검색을 하는 것이 좋습니다. 

 

 지역을 정해서 그 지역에 나와있는 경매물건을 검색하다 보면 부딪히는 어려움이 권리분석입니다. 

 당연히 경매를 이제 시작하는 사람은 쉬운 물건으로 시작하는 것이 좋습니다. 

 

쉬운 물건이란?

■ 말소기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건
■ 명도에 어려움이 없는 물건 
ex) 보증금 전액을 배당받는 임차인, 소액임차인을 말합니다. 

tip! 전액 배당받는 임차인, 소액임차인은 보증금을 배당받기 위해 낙찰자의 명도확인서가 필요합니다. 그래서 낙찰 후 명도시 명도확인서를 협상의 무기로 원만한 협의를 이뤄낼 수 있습니다. 

 

경매 입찰 과정 2. 온라인조사(손품)

 

경매정보지사이트에서 입찰하고자 하는 경매물건을 찾았다면, 다음은 해당 부동산의 시세조사를 해야 합니다. 

 

부동산 시세조사는 2가지로  하는데

하나는 온라인으로 하는 손품조사이고

다른 하나는 오프라인으로 하는 임장입니다.

 

먼저 온라인조사는 어떻게 하는지 알아보겠습니다.

 

1) 포털사이트의 지도 검색기능을 활용해 아래의 내용을 조사한다.

·도시의 규모, 도로, 교통수단, 학교, 병원, 편의시설 등의 위치 

·경매물건의 향, 도로와의 인접여부, 소음여부

·경매물건과 역과의 거리, 버스정류장과의 거리, 학교와의 거리 

 

2) 네이버 부동산, 국토부실거래가 조회를 통해 현재 시세 및 실거래가를 조사한다. 

 

3) 온라인 커뮤니티(ex. 맘카페)와 블로그의 정보를 활용한다.

 

경매 입찰 과정 3. 오프라인조사(임장)

 

온라인 조사를 마쳤다면 경매물건지로 가서 임장을 해봅니다. 

 

임장을 하는 이유는 인터넷상에서 알 수 없는 정보를 얻기 위해서입니다.

 

• 경매 물건에 외부상태(누수, 외벽, 금, 주차공간, 관리상태 등)
• 소유자 or 임차인 거주 여부
• 관리비  체납 여부
• 인근 부동산을 통해 급매가와 임차수요 조사 (적어도 5군데 이상 방문)

 

여기서 가장 어려운 부분이 인근 부동산에 들어가 시세조사를 하는 것인데요.

 

부동산에 경매 때문에 왔다고 얘기하면 10에 9는 반기지 않습니다. 하지만 그냥 돌아갈 순 없겠죠? 

손에 음료수 하나라도 들어가서 원하는 정보를 얻어 와야 합니다. 

 

여기서 [시세파악을 위한 질문 5가지 tip] 드립니다. 

Q1. 현재 최저 매물 가격은 얼마인가요?

Q2. 급매물 다음 물건은 얼마인가요?

Q3. 비슷한 조건의 물건은 무엇이고 현재 가격은 얼마인가요?

Q4. 저층과 탑층은 얼마에 거래가 되나요?

Q5. 그 물건이 매도가 잘 안 되는 이유는 무엇인가요? 

 

경매 입찰 과정 4. 경매입찰

 

경매물건에 대한 조사가 끝났다면 이제 가장 중요한 입찰가를 정하는 게 남았습니다. 

입찰가를 산정하기 위해선 내가 이 물건을 낙찰받는다면 얼마의 수익이 남을지를 계산해 보면 됩니다.

 

투자수익= 매도가격 - 투자비용(낙찰가+취득세+법무사비+명도비+체납관리비+금융비+수리비+중개수수료+기타세금)

 

비용 부분에 해당되는 내용을 자세히 살펴보겠습니다.

 

·취득세: (6억 이하&84m 2 이하) →1.1% ☞취득세는 소유주택수와 금액에 따라 다 다릅니다. 하지만 위의 1.1%는 첫 투자하는 무주택자에게 가장 많이 해당되지 않을까 싶습니다. 

 

·법무사비: 낙찰받은 부동산의 소유권이전등기 업무를 의뢰할 때 발생하는 비용으로 대략 50~100만 원 

 

·명도비: 부동산을 인도받기까지의 이자 및 기회비용을 고려했을 때 1억→50~70만 원 기준으로 책정을 합니다.

 

·체납관리비: 공용 부분을 부담하며, 통상적으로 전체관리비의 약 60%를 차지합니다. 

 

·수리비: 평당 50~70만 원으로 책정을 합니다.

 

·중개수수료: 거래가액이 2억~6억이라면 0.4%, 그 외에는 0.5%라고 생각해 두면 쉽습니다. 

 

비용에 대한 부분은 경매물건마다 개인마다 다 다르기 때문에 투자비용으로 이렇게 드는구나 정도로만 알고 있으면 됩니다. 

이후 낙찰 후 과정에 대해서는 다음 포스팅에서 이어 얘기해 드리도록 하겠습니다^^

 

경매절차, 경매순서, 경매하는 법 2탄 (잔금납부→명도→임대 및 매매세팅)

 

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≪이기는 부동산 경매의 비밀 리뷰≫ 돈 되는 경매 물건 고르는 방법

(경매 권리분석) 말소기준권리 확인하는 방법 (인수? or 소멸?)