재개발 투자 어느 시점에 들어가야 할까?｜재개발 절차, 재개발 기간

저렴하게 부동산을 구입하는 방법 중 하나는 급매를 잡는 것이고, 다른 하나는 선진입하는 것입니다. 

 

선진입의 방법에는
재개발, 재건축, 분양권, 입주권
등이 있습니다. 

 

재개발 이란?

 

 

 

재개발은 정비사업의 한 유형입니다.

정비사업이란?

쾌적한 도시환경을 위해 도로, 상 하수도, 공용 주차장, 하천, 광장과 같은 기반시설들을 정비하고, 노후된 주택이나 건축물을 개량, 건설하는 사업을 말합니다.  

정비사업에는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 가로주택정비사업이 있습니다. 

 

일명,
헌 집 줄게 새집 다오

 

 

그래서 우리는 재개발 사업을 노후화된 지역에 건물을 허물고 새로 아파트를 짓는 사업으로 알고 있습니다.

 

 

재개발 기간

사업시행인가 단계에서 1~2년
관리처분인가 단계에서 1~2년
철거, 착공, 준공 단계에서 3~4년

 

전체적인 재개발 기간은 대략적으로 적게는 10년, 많게는 20년까지도 소요가 됩니다. 

 

그래서 재개발 부동산은 진행이 많이 된 단계나 속도가 빠른 곳에 들어가라는 말이 있는데요. 

 

재개발은 사업시행인가 이전 단계까지는 사업이 무산이 되거나, 진행속도가 너무 더디거나 하는 경우가 자주 있어 기간을 정하는 것이 큰 의미가 없습니다.

 

 

재개발 절차  7단계

 

 

1단계 기본계획 수립
2단계 정비계획 수립, 정비구역 지정
3단계 추진위원회 구성
4단계 조합설립 인가
5단계 사업시행 인가
6단계 관리처분계획 인가
7단계 철거, 착공, 준공

 

1단계 기본계획 수립

 

지자체의 장(ex. 시장)은 10년 단위로 지역의 정비사업의 기본방향과 대상지역을 정하여 기본계획을 수립합니다. 

 

기본계획은 10년 단위로 수립하기 때문에, 내용이 구체적이고 확정적이기보다 큰 방향을 제시하는 것이라 생각하면 됩니다. 

 

그리고 법이 바뀌거나, 어떤 이해관계의 이유 등으로 계획대로 진행이 안될 수도 있어 5년마다 기본계획을 점검해 수정, 보완을 합니다.

(일명. 타당성 검토)

부동산 투자를 좀 하시는 분들은 관심 있는 지역의 기본계획을 잘 살펴봅니다.

그리고 기본계획안에 재개발 예정지 등을 확인하여, 미리 그 지역의 부동산을 저렴하게 사두는데요. 

※ 
재개발 단계 중 기본계획수립 단계에 있는 부동산이라면 아직 재개발구역으로 확정되기 전 단계이기 때문에, 기본계획에서는 재개발예정구역으로 포함되었지만, 타당성 검토를 통해 예정구역에서 제외될 수도 있는 리스크를 안고 있습니다. 

 

2단계 정비계획 수립, 정비구역 지정

 

지자체의 장(ex. 시장)은 기본계획을 토대로 노후 건물이 밀집해 있는 지역에 대해 정비계획을 수립하고 정비구역을 지정을 합니다. 

 

 1단계 기본계획이 큰 틀을 정하는 것이었다면 2단계 정비계획과 정비구역을 정하는 것은 세부적인 계획과 구체적인 지역을 정하는 것인데요. 

기본계획 단계는 지자체에서 수립하여 공고하는 것이라 시민의 의견이 반영이 되지 않습니다. 

하지만 정비계획 수립과 정비구역 지정단계에서는 노후화된 지역의 토지 등 소유자들이 의견을 제안할 수 있습니다.  

소유하고 있는 부동산이 재개발 구역으로 지정되면 부동산 가치는 오를 테니 조건에 부합하다면 적극적으로 재개발 구역으로 지정해 달라고 의견을 제안하겠죠? 

 

3단계 추진위원회 구성

 

정비구역으로 지정이 되면, 추진위원회를 구성하기 위해 토지 등 소유자들에게 동의서를 받아 추진위원회를 구성을 합니다. 

 

추진위원회는 재개발 사업의 주체인 조합설립의 전 단계로 재개발 구역의 토지등 소유자들의 의견을 모으는 역할이라 이해하면 쉽습니다.

 

4단계 조합설립 인가

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추진위원회가 구성이 되면 추진위는 조합설립을 위해 정관을 작성합니다.

 

그리고 토지 등 소유자들에게 조합설립동의서를 받아 지자체에 조합설립인가를 받습니다. 

 

5단계 사업시행 인가

 

사업의 주체 = 조합이 설립됐으니 조합은 본격적으로 재개발 사업을 어떻게 진행할 것인지에 대한 구체적인 사업시행계획서를 작성하고, 지자체에 사업시행 인가를 받습니다. 

 

그리고 사업시행인가가 되면 조합은 재개발 사업을 시행할 수 있는 지위와 권리를 가지게 됩니다. 

사업시행인가 단계까지 갔다면 재개발 사업이 어느 정도 안정권에 들었다 볼 수가 있습니다. 

그전까지는 국가와 지자체의 기준에 부합하는 조건을 갖춰 승인을 받아야 했고, 재개발 구역의 토지 등 소유자의 동의를 받아야 해서 자칫 재개발 사업이 무산이 될 수도 있기 때문인데요. 

사업시행 인가를 받았다는 것은, 사업시행자(조합)가 재개발 사업을 시행할 수 있는 지위와 권리를 가졌다는 것을 의미합니다. 

 

6단계 관리처분계획 인가

 

관리처분계획은 재개발 사업으로 지어질 아파트에 조합원들의 분양신청 현황을 기초로 수립이 됩니다.

 

즉, 조합원들이 몇 평형을 신청을 했고, 추가 분담금은 얼마인지 현금청산 대상자 등에 대한 세부적인 내용이 관리처분계획에 포함이 됩니다. 

조합원들의 평형신청과 부동산의 가치 평가, 추가분담금에 대한 금액이 나오면 새로 지어질 신축 아파트에 대한 가치 평가가 좀 더 명확해집니다. 

이때는 주변 아파트의 시세와 비교해 보며, 올라와 있는 재개발 부동산에 대한 가격이 적절한지 판단할 수 있게 됩니다. 

 

7단계 철거, 착공, 준공

 

마지막으로 노후화된 건물을 부수고, 새 아파트로 짓는 단계입니다.

 

이 단계에서 일반분양이 시작이 되고, 이때부터 분양권 매물이 나오고 프리미엄이 붙어 거래가 됩니다.

 

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성남시의 재개발, 재건축 현황 (2030정비기본계획으로 알아보기)

성남 2030 재개발 예정구역 (수진1, 신흥1, 태평3, 신흥3, 상대원3)