용적률이란? (뜻, 계산방법, 용도지역별 용적률, 용적률이 높으면)

부동산에서 용적률과 건폐율이란 용어는 많이 들어보셨을 것입니다. 

용적률과 건폐율은 재건축, 재개발과 같이 붙어 다니는 용어이기도 한데요.

 

만약 부동산 투자에 관심이 있다면 돈이 되는 부동산을 찾는데 도움이 될 것입니다.

그럼 구체적으로 용적률이란 무슨 뜻이고 용적률과 부동산 투자가 어떤 관계가 있는지 아래의 글을 통해 확인해 보시기 바랍니다. 

 

 

용적률이란?

 

쉽게 말해 건물을 얼마나 높이 지을 수 있느냐? 를 나타내는 지표입니다. 

예를 들어 용적률이 200%인 4층 건물이 → 용적률 400%로 늘어난다면,

4층 건물을 8층까지 지을 수가 있습니다. 

 

그래서 용적률이 높으면 건물을 더 높이 지을 수 있기 때문에 수익성이 높다고 합니다. 

<용적률 정확한 의미>

용적률= 건축물 총면적(연면적)의 대지면적에 대한 백분율

 

건축물 총면적(연면적)은 무슨 뜻이고?

대지면적은 무슨 뜻일까요?

 

아래의 그림과 함께 쉬운 예시를 보시면 이해할 수 있습니다. 

 

▶건축물 총면적(연면적)= 건물의 바닥면적의 합

▶대지면적= 땅의 면적, 건물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기 

 

<쉬운 예시>

3층짜리 건물의 1층 바닥면적이 50제곱미터이고 2층~3층의 바닥면적도 50제곱미터입니다.

 

☞건물의 총면적(연면적)은?

1층~3층의 바닥면적을 모두 합한 150제곱미터가 됩니다. 

 

만약 대지 면적이 100제곱미터라면 용적률은 150÷100x백분율=150%가 됩니다.

 

용적률 계산방법

용적률 계산방법은 아래와 같습니다.

용적률 = 건축물 총면적(연면적) ÷ 대지면적 x 100(백분율)

(연면적 계산 시 지하층은 제외)

 

 

위의 용적률 의미에 대해 설명할 때 간단한 계산을 해보았는데요.

정확한 연면적을 계산할 때는 지하층의 면적은 제외하고 계산합니다. 

 

그래서 바닥면적이 50제곱미터인 -1층~3층 건물의 연면적은 지하층을 제외한 1층~3층의 바닥면적의 합인 150제곱미터가 되고,

대지면적이 100제곱미터라면 용적률을 150÷100x100으로 계산해 150%가 됩니다. 

 

 

그럼 왜 용적률을 알아야 할까요?

용적률이 높을수록 건물을 높이 지일 수 있기 때문입니다.

 

그럼 건설사에서는 사업성을 위해 최대한 높이 짓고 싶지 않을까요? 

과연... 그럴 수 있을까요? 

 

반대로 거주하는 입장에서 생각해 보면 내 집 앞 건물이 고층이다?

시야가 막히고 채광이 덜해 살기 불편할 것입니다. 

민원이 만만치 않겠죠. 

 

그래서 정부에서는 용도지역별로 용적률에 제한을 두고 있습니다. 

 

용도지역별 용적률 

 

용도지역이라는 것은 쉽게 말해 땅의 용도에 따라 지역을 구분한 것인데요. 

 

예를 들어 인구와 산업이 밀집된 지역은 도시지역

개발과 자연환경 보전의 균형을 맞추기 위해 체계적 관리가  필요한 지역은 관리지역

등으로 구분을 하고 있습니다. 

 

 

그리고 용도지역마다 용적률 제한을 각기 다르게 하고 있습니다.

 

아래 표를 통해 용도지역별 용적률 상한을 알아보도록 하겠습니다.

(우리 생활과 밀접한 도시지역의 용적률만 보도록 하겠습니다.)

 

도시지역	주거지역	1종 전용주거	100%
		2종 전용주거	150%
		1종 일반주거	200%
		2종 일반주거	250%
		3종 일반주거	300%
		준주거	500%
	상업지역	중심상업	1500%
		일반상업	1300%
		근린상업	900%
		유통상업	1100%
	공업지역	전용공업	300%
		일반공업	350%
		준공업	400%
	녹지지역	보전녹지	80%
		생산녹지	100%
		자연녹지	100%

 

표를 자세히 봤다면 눈치채셨을 것입니다.

 

상업지역에 비해 주거지역의 용적률이 훨씬 낫다는 것을요.

이는 주거환경을 보호하기 위함인데요. 

 

 

그래서 재건축이나 재개발을 추진하는 곳에서는 사업성을 위해 종상향을 추진하기도 합니다.

 

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