(경매 권리분석) 말소기준권리 확인하는 방법 (인수? or 소멸?)

권리분석 전 마인드셋!

이미 낙찰받았다는 생각으로
분석해 보자!

 

 

경매 권리분석에서 중요한 부분이 말소기준 권리라는 것입니다. 

말소기준 권리에 대해 이해하려면 먼저 등기부등본에 대해 알아야 합니다. 

 

워밍 업: 등기부등본 이해하기

 

 

 

등기부등본은 쉽게 말해 국가의 관할 아래 부동산에 대한 정보가 적힌 서류라고 할 수 있습니다.

그리고 어떤 정보가 적혀있느냐에 따라 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

 

1. 표제부

표제부에는 부동산의 신상정보라고 생각하면 이해가 쉽습니다.

그래서 표제부에는 부동산이 위치한 주소부터 면적, 구조 등이 기록되어 있습니다.

 

2. 갑구

갑구에는 해당 부동산의 소유권에 관한 내용이 기록되어 있습니다.

 

기본적으로 소유권이 언제(날짜), 누구에게(소유자), 왜(매매, 증여, 상속 등의 변동원인) 이전됐는지부터

소유자가 세금을 내지 않아 국가기관에서 세금 대신 채무자의 부동산을 압류한 기록이라던가

기타 소유권에 관련된 권리에 대한 내용이 기록되어 있습니다.

 

3. 을구

을구에는 갑구에 기재하지 않은 권리(소유권 외의 권리)에 관한 내용이 기록되어 있습니다.

 

흔히 볼 수 있는 내용이 부동산을 담보로 대출을 받은 경우

대출의 규모와 대출기일, 대출을 실행한 은행에 관한 내용이 기록되어 있고

대출을 상환했다면 상환한 흔적도 기록이 됩니다. 

 

즉, 부동산을 둘러싼 다양한 권리들이 생기고 사라지는 모든 과정들이 등기부등본상에서 기록되고 있다고 보시면 됩니다. 

 

인터넷으로 부동산 등기부등본 열람/ 발급하는 방법

 

경매 권리분석을 하려면
등기부등본 상의 권리들을
다 알아야 하나요? 

 

 

결론만 얘기하자면 아닙니다. 

등기부등본을 보는 이유는 내가 인수할 권리가 있는지 확인하기 위함이기 때문인데요.

 

인수할 권리가 있는지 없는지는 말소기준 권리를 찾음으로 알 수가 있습니다.

 

 

말소기준권리 확인하는 방법

 

말소기준 권리란? 

경매에서 낙찰자가 대금을 납부하게 되면 말소기준 권리를 포함한 후순위 권리들은 모두 말소가 됩니다.

즉, 낙찰자가 책임지지 않아도 되는 권리라는 말이 됩니다.

 

그래서 경매 입찰 전 말소기준 권리를 찾는 것이 중요한데요.

말소기준권리가 될 수 있는 권리는 6가지로 정해져 있습니다. 

 

말소기준 권리 6가지
1. 압류
2. 가압류
3. 저당
4. 근저당
5. 담보가등기
6. 경매개시결정등기

 

 

위 6가지 권리 중 날짜가 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 됩니다. 

 

선순위, 후순위 권리란?

그리고 말소기준 권리를 기준으로 날짜가 빠르면 ☞ 선순위 권리

말소기준 권리를 기준으로 날짜가 늦으면 ☞ 후순위 권리라고 합니다.

 

선순위권리라면 기본적으로 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

그리고 후순위권리라면 낙찰대금을 납부함으로 말소되는 권리로 소멸되는 권리입니다. 

 

 

전세권이 말소기준권리가 되는 경우

앞선 6가지 말소기준권리는 모두 채권자의 입장(즉, 돈을 빌려준 사람)에서 행하는 권리들입니다.

 

임차인 입장에서 힘을 발휘하는 권리
: 전세권

 

 

임차인은 집주인의 동의 하에 해당 부동산에 등기(전세권)를 설정할 수 있습니다. 

 

그리고 전세 만기가 되었는데 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생하면

임차인이 경매를 신청을 해 돈을 받아낼 수 있는 권리(전세권)가 생깁니다. 

 

 

전세권은 다음의 두 가지 경우에 한해 말소기준권리로 인정이 됩니다. 

 

• 기준권리들보다 전세권 설정한 날짜가 빨라야 하고, 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 전세권자(임차인)가 직접 경매를 신청한 경우 (=선순위 전세권자이면서 직접 경매를 신청한 경우)
• 직접 경매 신청을 하지는 않았지만 경매가 진행되어 전세권자(임차인)가 선순위이면서 법원에 배당요구를 한 경우(=선순위 전세권자이면서 직접 경매를 신청하지 않았지만 배당요구를 한 경우)

 

마지막으로 유치권 등은 말소기준등기와 관계없이 성질상 인수되는 권리이므로 주의가 필요합니다.

이런 권리들은 흔하진 않고, 경매서류에도 주의를 요한다는 내용이 있으니 권리분석까지는 필요치 않습니다.

 

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