[성남 재건축] 은행주공 아파트 예상 분양가 (조합원 분양신청 완료)

구 성남은 재건축과 재개발이 활발히 진행되고 있는 지역으로 개발 이슈와 교통호재 등으로 부동산 가격의 상승 압력이 크고 실 수요자들의 가격 받침이 잘 되고 있는 지역입니다.

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그리고 구 성남에서 가장 단계가 빠르게 진행되고 있는 재건축 아파트가 바로 은행주공인데요. 

 

은행주공 아파트는 23년 1월 기준 조합원분양신청이 완료되었고 현재 관리처분인가를 앞두고 있습니다. 

그리고 23년 내에 관리처분인가를 받을 거라 예상하고 있습니다.

≫은행주공 재건축 추진현황 click

성남시청

[재건축  단계현황]

관리처분인가를 받게 되면 본격적으로 공사에 착수하게 됩니다. 

 

그럼 조합원 예상분양가와 감정가액, 추가분담금을 살펴보면서 은행주공 재건축 사업의 수익성은 좋을지 알아보도록 하겠습니다. 

 

은행주공 재건축 조합원 분양신청

은행주공 재건축 조합원 분양신청은 22년 12월 8일부터 23년 1월 8일까지 30일간 신청을 받았습니다. 

신청결과 90% 이상이 분양신청을 했고 조합원 분양가가 꽤 높았다고 하는데요. 

 

다음은 타입별 조합원 분양가와 일반분양가 예상액입니다. 

 

평형별 평단가를 계산해 봤을 때 약 2600만 원~2800만 원가량이 됩니다. 

이전에 분양신청 되었던 아파트들에 비해 조합원 분양가가 꽤 높은 편입니다.

전용면적	조합원 분양가 (최고가)	평 단가
39	423,194,690	26,193,423
59	658,284,850	26,849,454
74	834,995,420	27,611,438
84	971,023,330	28,492,761
110	1,162,968,750	27,458,930

 

그리고 추정비례율은 100%로 도급공사비는 445만 원으로 초기 책정이 되었으나, 2019년 계약당시보다 자재비, 인건비 등이 올라 시공사에서 공사비 인상과 공사기간 연장을 요구해 조합과 갈등을 겪었다고 합니다.

<GS건설·현대산업개발 컨소시엄 측 요구사항>

♣ 평당 445만 원 ☞ 672만 원까지 인상

♣공사기간 46개월 ☞53개월로 연장 

조합에서는 시공사 계약해지를 안건으로 올렸으나 정족수 미달로 부결이 되었습니다.

≫성남 은행주공 재건축 GS·현산 시공자 계약해지 부결 관련기사

공사비로 시공사와 갈등을 겪고는 있지만 사업진행에는 차질이 없을 거라 생각합니다. 

 

다음은 네이버 부동산에 올라와있는 매물을 보며 추가분담금 및 예상매수액에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

은행주공 재건축 수익성

네이버 부동산에 올라와 있는 가장 작은 평형인 10평형으로 최저가 매물입니다. 

왼쪽은 23년 3월에 저장해 둔 매물이고 오른쪽은 10월에 확인한 매물입니다. 

동과 층이 동일해 같은 매물로 보이는데, 매매가는 2500 가량 내려갔습니다.

(아마 높은 조합원분양가와 공사비인상 등의 이슈 때문이지 않을까 싶습니다.)

현재 올라온 매물 기준으로 투자금을 계산해 보면 다음과 같습니다. 

◈투자금: 2.9억(매매가 3.5억-전세금 0.6억)

◈예상감정가: 3.39억

◈프리미엄: -4,900만

◈예상추가분담금

39 타입: 8,400만

59 타입: 3.19억

74 타입: 4.95억

84 타입: 6.32억

110 타입: 8.23억

 

10평형 다음으로 큰 14평형 매물입니다. 

위와 동일하게 3월과 10월 같은 동, 층 매물입니다. 

(매매가는 1천만 원 정도 내려갔네요)

 

◈투자금: 3.75억(매매가 4.6억-전세금 0.85억)

◈예상감정가: 4.7억

◈프리미엄: -9,500만

◈예상추가분담금

59 타입: 1.88억

74 타입: 3.64억

84 타입: 5.01억

110 타입: 6.92억

 

평형이 클수록 초기 투자금은 더 들어가지만, 프리미엄가가 내려가 추가분담금이 그만큼 줄어듭니다. 

 

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