(도환중1구역) 해링턴 스퀘어 신흥역 입지분석(성남의 대장 아파트가 될까?)

앞으로 10년 뒤면 성남은 180도 달라져 있을 거라는 이야기를 종종 듣습니다.

과연 어떨까요? 

성남 구시가지의 대부분이 재개발과 재건축이 예정된 있어 아예 틀린 말은 아니라고 생각합니다.

 

성남 재개발 신축아파트 3곳

 

성남은 근래에 3곳이 재개발되어 신축아파트가 지어졌습니다.

그 3곳이 신흥역 하늘채랜더스원, e 편한 세상 금빛그랑메종, 산성역 자이푸르지오입니다.

 

 

세 아파트가 입주시기가 비슷하여, 입주장을 같이 겪었는데요.

신흥역 하늘채가 가장 먼저 입주를 시작을 했고, 그 다음에 금빛그랑메종이 입주를 하였고, 마지막으로 산성역 자이푸르지오가 입주를 마쳤습니다.

 

입주장을 치를 당시 저도 부동산을 하고 있어 현장 분위기를 느낄 수가 있었습니다.

신흥역 하늘채와 금빛그랑메종은 입주시기가 겹치는 때가 있어서 두 아파트에서 매매나 전세 물건이 같이 나왔었습니다.

그래서 손님들도 어디가 더 나은지 비교해 보고 따져보고 하며 가격형성도 두 아파트 간에 차이가 있었습니다.

 

 

신흥역 하늘채랜더스원 vs e 편한 세상 금빛그랑메종

신흥역 하늘채랜더스원	e편한세상 금빛그랑메종
성남에서 10년 만에 재개발로 지어진 첫 신축 아파트라 기대감이 컸는데, 생각보다 무난하다.	하늘채에 비해 튼튼하게 지어진 것 같고 단지내 조경이나 아파트 내부가 괜찮다.
성남에 몇 안되는 평지에 지어진 아파트라 희소성이 있다.	단대오거리역과 가까운 1단지만 입지가 괜찮고 2단지~6단지는 언덕이라 불편하다.
금빛그랑메종보다 매매나 전세가가 더 높다.	입주장일 때는 23평 기준 전세가가 3억5천까지 내려갔지만, 지금은 5억초반에서 거래가 되고 있다.

 

입주장 당시에는 전세 물량이 많이 나오다 보니 지금 전세가와 비교하면 훨씬 낮은 가격에 전세를 구할 수가 있었습니다. 

 

그리고 10년 만에 지어진 첫 신축이라 가격형성이 아직 안되었던 것도 한몫한 것 같습니다. 

하지만 이후 입주를 시작한 산성역자이푸르지오는 이전에 입주한 두 아파트와는 조금 차이를 보였는데요.

 

 

마지막 입주주자 산성역 자이푸르지오

신흥역 하늘채 금빛그랑메종	산성역 자이푸르지오
뚜껑을 열어보니 전세물량이 많지 않았다.	산성역 자이푸르지오 이후 신축 아파트 입주가 당분간 없어서 입주장 전/월세 가격 방어가 되었다.

 

 

입주를 마친 3곳을 보며 느낀 점

2022년부터 입주를 시작해서 2023년에 입주를 마친 아파트 3곳은 앞에서도 이야기를 했지만, 근 10년 만에 성남 구시가지에 지어진 첫 신축아파트였습니다.

 

코로나 시기 아파트 값이 많게는 2배 가까이 오르긴 했지만, 그 가격에 적응하기까지는 시간이 필요했는데요.

어떻게 보면 과도기에 입주한 아파트 3곳이 이후 지어질 아파트들의 본보기를 보여주는 것 같습니다. 

 

(23평기준)	분양가	현 실거래가
신흥역하늘채	4억후반~5억	8억초반~8억후반
금빛그랑메종	4억후반	7억후반~8억초반
산성역자이푸르지오	5억초반	8억중반

 

 

신흥역 하늘채, 금빛그랑메종, 산성역자이푸르지오 모두 1천 세대가 넘는 대단지 아파트로 지어졌습니다.

 

하지만, 성남은 지리적 특성상 언덕이 많고 경사도가 높은 편에 속해 같은 아파트 이름을 가지고 있어도 평지냐 vs 언덕이냐, 역과 가깝냐 vs 역과 가깝지 않느냐에 따라 단지끼리 가격 차이가 많이 생겼습니다. 

 

• 신흥역 하늘채랜더스원은 언덕이 있는 2단지에 비해 평지인 1단지, 4단지의 매매가가 더 높다. 
• 금빛그랑메종은 언덕이 있는 2,3,5단지에 비해 1,4단지의 매매가가 더 높고 많게는 5천~1억까지도 차이가 난다.
• 단지 내 언덕이 더 많은 금빛 그랑메종에 비해 비교적 평지인 신흥역 하늘채랜더스원이 매매가가 더 높다.

 

 

해링턴 스퀘어 신흥역의 입지는?

 

해링턴 스퀘어 신흥역의 가장 큰 장점은 바로 평지형 아파트라는 것입니다.

 

'평지형 아파트?'

 

다른 지역에서는 크게 메리트가 없을 수 있지만 대부분이 언덕으로 된 성남 구시가지에서는 평지에 지어진 아파트는 흔치 않습니다. 

 

 

그리고 해링턴 스퀘어 신흥역은 1단지와 2단지로 나뉘어 있는데, 1단지는 신흥역과 직통으로 연결이 되어있다고 합니다. 

역과 가까울 뿐 아니라 단지 내에서 바로 지하철로 갈 수 있다는 것은 큰 메리트인 것 같습니다.

그래서 조합원들도 2단지가 아닌 1단지로 다 분양 신청을 했다고 합니다.

 

해링턴 스퀘어 신흥역도 이전 분양한 3곳의 아파트들과 같이 단지별 격차가 있을 거라 생각이 듭니다. 

모델하우스가 개관하여 단지 내 조감도를 봐야겠지만, 1단지와 2단지가 같은 아파트로 인식이 될 정도로 단지 내 도로나 조경이 형성이 되어 있는지 여부에 따라 금빛 그랑메종처럼 격차가 클지 미비할지 예상해 볼 수 있을 것 같습니다. 

 

 

해링턴 스퀘어 신흥역이 성남의 대장 아파트가 될까?

 

저는 충분히 가능성이 있다고 생각합니다.

 

아파트의 가격을 형성하는 요인에는 여러 가지가 있습니다. 

'교통 편의성'

'서울과의 접근성'

'학군'

'브랜드' 

'신축'

등

 

성남 구시가지는 전체적으로 서울과의 접근성이 좋아 노후화된 도심임에도 불구하고 주택 가격이 높은 편입니다.

그런데 한 두 지역이 재개발로 신축아파트가 들어서고 있고 향후 10년 내에는 대부분의 지역이 신축아파트가 들어설 것으로 예상되고 있습니다. 

 

앞으로 지어질 아파트들 사이에서 대장은 누가 될까요? 

'지하철 역과 얼마나 가까운지'

'언덕이 아니라 평지인지' 

가 대장을 결정하는 중요한 요소가 될 것 같습니다. 

 

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