분양 받은 집에 꼭 살아야 할까? (전매 제한, 실 거주 의무 조건 알아보기)

내가 주택을 소유하고 있다고 가정해 봅시다. 

내 집이니 내가 거주할 수도 있고, 타인에게 전세나 월세를 줄 수도 있습니다. 

또는 집을 팔 수도 있습니다.

즉, 부동산 거래가 자유롭다는 것인데요. 

 

청약 당첨 시에도 동일하게 부동산 거래가 자유로울까요?

일부 지역에서 공급되는 주택의 청약의 경우 사고파는 것에 제한을 두거나(전매 제한) 실 거주를 해야 하는 의무 조건이 있습니다.

 

이전 포스팅에서는 어떤 지역에 청약하느냐에 따라 청약 자격과 제한 사항들이 있다고 얘기했습니다.

택지 유형(민간vs공공)과 규제 지역, 분양가 상한제 여부로 나뉘는 청약 조건

 

전매 제한이 필요한 이유

전매 제한이란?
주택을 일정 기간 타인에게 전매(매매·증여 등)하거나 전매를 알선할 수 없게 제한하는 것을 말합니다.
(주택뿐 아니라 입주자로 선정된 지위, 분양권을 포함함) 

 

 

신축 아파트는 입주 2~3년 전 청약을 통해 입주자를 선정합니다. 

그리고 시간이 흘러 아파트가 지어지고 입주 시기가 되면 청약 당시의 분양가와 주변 시세 사이에 가격 차이가 생깁니다.

 

시장에서는 이런 시세 차익을 노리고 입주 전 분양권을 사고파는 사람들이 생깁니다.

그래서 정부에서는 이런 투기 수요를 근절하고자 일정 기간 아파트를 전매하는 것을 제한하고 있습니다.

 

 

전매 제한 기간과 실거주 의무 조건

전매 제한이 적용되는 유형
· 규제지역에서 공급되는 주택
· 분양가상한제 적용 주택 (예외 사항 있음)
· 공공택지 외의 택지에서 건설, 공급되는 주택 (예외 사항 있음)

 

▣ 전매 제한 기간

: 입주자로 선정된 날(당첨자 발표일)부터 기간이 시작됩니다. 

 

수도권
공공택지, 규제지역, 분상제 적용 지역	과밀억제권역	그 외
3년	1년	6개월

 

비수도권
공공택지 or 규제지역	광역시 (도시지역)	그 외
1년	6개월	없음

 

전매 제한이 적용되는 유형과 기간을 모두 알고 있지 않아도, 내가 입주자 모집 공고문을 봤을 때 이해할 수 있는 수준이면 됩니다. 

<공고문 예시>
금회 공급되는 주택은 (공공주택특별법)에 의한 공공주택이며, 해당 주택건설지역은 (수도권정비계획법) 제6조 1항에 의한 과밀억제권역 및 투기과열지구에서 공급되는 분양가상한제 적용 주택으로 (주택에 관한 규칙) 제54조에 따라 재당첨 제한은 10년 적용되고, (주택법 시행령) 제73조에 의해 전매제한은 3년 적용되며, (주택법 시행령) 제60조의 2에 의거 거주의무는 5년 적용됩니다. 

 

거주 의무 조건의 경우 반드시 주택에 입주 및 실 거주를 해야 하고, 입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 치르는 방식은 불가합니다. 

 

▣ 거주 의무 기간

: 아파트 입주 시점일로부터 기간이 시작됩니다.

 

 

부동산 시장에 따른 변화의 흐름

 

실수요자 보호라는 이유로 전매 제한과 거주 의무라는 강력한 제한을 두었지만, 부동산 시장의 악화로 점점 제한이 풀리는 추세입니다. 

이러한 변화의 흐름을 잘 보여주는 한 예가 둔촌주공 아파트입니다.

 

 

둔촌주공 15일부터 전매제한 해제…실거주 의무에 시장은 조용

<기사 요약 1>
'정부가 2023년 1월 3일 발표한 부동산 조치에 따른 전매제한 기간 단축으로 수도권 분양가상한제 주택에 적용되는 전매제한 기간이 8년에서 1년으로 완화됐다.
하지만 전매제한과 패키지 격인 실거주 의무 폐지 법안의 국회 통과가 불투명 해 시장은 조용한 모습이다.

 

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둔촌주공 수분양자 '숨통' 실거주 의무 3년 유예

<기사 요약 2>
2024년 2월 29일 국회 본회의에서 주택법 개정안을 처리했다.
개정안은 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무 시작 시점을 현재의 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 후 3년 이내'로 바꾸는 내용이다.

실거주 의무는 분양가 상한제를 적용받은 아파트 청약에 당첨되면 입주 시점에서 2~5년간 직접 거주해야 하는 제도다.
전세를 끼고 집을 사는 일명 '갭 투기'를 막기 위한 취지로 2021년 도입됐으나 2022년 하반기부터 분양 시장이 얼어붙자 정부는 2023년 1·3 부동산 대책을 발표하고 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표했다.

 

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"잠이 안 온다"…둔촌주공 1.2만가구, 전세대출 막힐까 불안

<기사 요약 3>
2024년 11월부터 1만여 가구가 입주하는 둔촌주공은 최근 전세대출 규제가 강화되면서 입주 예정자들의 불안감이 커지고 있다.
이는 최근 은행권에서 가계대출 억제를 위해 주담대와 전세자금대출을 제한하는 조치를 하고 있기 때문이다.

 

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청약에는 실 수요자뿐 아니라 시세 차익을 노리는 수요자도 포함이 되어있습니다. 

실 수요자라면 전매 제한이나 거주 의무 조건이 청약을 하는데 걸림돌이 되지 않겠지만, 

시세 차익을 노리는 수요자라면 전매 제한으로 단기 차익을 노리지 못할 것이고, 거주 의무 조건 때문에 전세나 월세를 놓지 못할 것입니다.

 

둔촌 주공의 경우도 수도권 지역에 분양가상한제가 적용된 주택으로 청약 신청 당시 전매 제한과 거주 의무 조건이 있었습니다.

수도권 중심지에 대단지 청약이라 많은 사람들이 관심을 가졌던 청약 단지였는데요.

그래서 청약 당첨자 중에는 실 수요자도 있었을 것이고, 차익을 노리는 투자 목적의 수요자들도 있었을 것입니다.

 

정부의 발표로 전매 제한이나 거주 의무 조건이 해제될 것을 기대하고 청약에 당첨된 사람들은 위의 기사와 같이 법이 개정이 되지 않거나 부분 적으로 개정이 되면 발을 동동 거릴 수밖에 없습니다.

전매할 목적으로 또는 전세나 월세를 놓을 목적으로 청약에 신청했기 때문이죠. 

 

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