(경매 권리분석) 배당순서와 임차인의 권리 유무(대항력)

국가는 경매라는 절차를 통해 부동산을 매각해서 현금화를 시킵니다.

그리고 이 현금은 해당 부동산에 권리를 설정한 여러 명의 채권자에게 순서에 따라 배당이 됩니다. 

여기서 문제가 발생합니다.

 

 

부동산을 매각해 나온 현금
vs
부동산에서 받아야 할 돈이 있는
채권자의 돈

불균형

 

 

즉, 줘야 할 돈이 모자라다는 것이죠.

 

경매 배당순서는 어떻게 정해지나요?

 

 

그럼 한정된 돈은 어떤 기준으로 채권자에게 배당이 될까요?

권리 설정을 먼저 한 순서대로 배당이 됩니다.

 

돈이 모자라
배당받지 못한 권리는?

말소기준권리 포함
이하 권리들은 소멸됩니다.

 

 

즉, 돈을 받지 못했지만 권리를 주장할 수 없게 되는 것입니다.

안타깝지만 낙찰자 입장에서는 책임지지 않아도 되는 권리들입니다.

 

 

권리 설정을 하지 않아도 배당받을 수 있는 돈

 

그런데 등기부등본상에 등기를 해놓지 않아도 배당을 받을 수 있는 돈이 있습니다.

바로 임차인의 대항력인데요.

 

임차인은 임대인에게 보증금을 받을 채권이 있지만 등기부상에 기록이 안된 채권(↔물권)이기 때문에 

해당 부동산이 경매에 넘어가도 낙찰받은 사람에게 권리를 주장할 수도 배당받기도 어렵습니다. 

 

그래서 이런 임차인들의 피해를 막고자

임차인이 일정한 요건(대항요건)을 갖추면 

물권과 같은 힘(= 제삼자에게 권리를 주장할 수 있는 힘)인 대항력을 갖게 해 주었습니다.

 

 

대항력이란? (대항요건 2가지)

 

 

대항력은 주택임대차보호법에서 정의하고 있습니다. 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는
그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 

 

쉽게 설명하자면,

임차인이 ①집을 점유하고 있고 ②전입신고를 마친 그다음 날부터는

다른 사람에게 나의 권리를 주장할 권리가 생긴다는 것입니다. 

 

여기서 임차인의 중요권리란?

• 임차기간 동안 해당부동산을 사용할 수 있는 것
• 임차기간 만료 시 보증금을 돌려받을 수 있는 것

대항력 핵심 정리
대항요건	주택의 인도 + 전입(주민등록)
효력 발생 시기	대항요건을 갖춘 다음 날
대항력	제삼자에게 임차인의 권리를 주장 할 수 있는 힘
임차인의 권리	임차기간 동안 해당 부동산을 사용할 권리 임차기간 만료 시 보증금을 돌려받을 권리

 

 

대항력을 갖춘 임차인이 우선 배당받을 수 있는 권리

 

대항요건을 갖춘 임차인의 효력발생시기가 말소기준권리 날짜보다 빠르면

임차권은 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 됩니다.

즉, 임차인이 배당을 받지 못하더라도 낙찰자에게 임차인의 권리를 요구할 수 있습니다.

 

그런데 대항력을 갖춘 후부터 한 가지 조건만 더 갖춘다면

임차인은 다른 권리들보다 우선적으로 배당을 받을 수 있게 되는데요. 

바로 확정일자입니다.

 

우선변제권의
조건

: 대항력 + 확정일자

 

 

임차인은 전입일자 or 확정일자 중 늦은 날짜가 말소기준권리 날짜보다 빠르면

우선적으로 배당을 받을 수 있게 됩니다.

 

 

임차인을 최소한으로 보호해 주는 권리

 

만약 말소기준권리날짜보다 전입날짜 or 확정일자 날짜가 다 늦으면 어떻게 될까요?

후순위 권리가 되어 배당순위에서 밀리고 소멸이 됩니다.

 

하지만, 후순위이더라도 주임법에서 최소한으로 보호해 주는 권리가 있습니다.

바로 최우선변제권인데요.

대항요건을 갖춘 임차인의 경우 보증금의 일부는 최우선으로 배당받을 수 있게 해 줍니다. 

 

물론 여기에도 몇 가지 조건들이 있습니다.

• 경매개시결정기입등기 전에 대항요건(주택의 인도+전입)을 갖출 것
• 배당요구 종기일까지 유지할 것
• 임차인의 보증금이 소액에 해당될 것

 

마지막으로 권리분석을 할 때 유의해야 할 선순위 임차인에 대해 얘기해 보도록 하겠습니다.

 

선순위 임차인을 파악하는 것이 중요한 이유?
인수해야 할 권리 유무를 판단해 물어야 할 돈이 얼마인지를 알아야 하기 때문
그래야 입찰가를 산정할 때 리스크를 줄일 수가 있다.

 

♣선순위 임차인 유형 3가지

①대항요건+확정일자를 갖추고 배당요구를 한 경우

: 법원에 돈을 요구한다는 뜻입니다.

최우선으로 배당을 받지만 전액 배당인지, 일부 배당인지에 따라 낙찰자가 인수해야 할 돈의 유무가 결정됩니다.

 

②대항요건을 갖췄지만 배당요구를 안 한 경우

: 낙찰자에게 권리를 주장하겠다는 뜻입니다.

계약 만기 때까지 살다가 보증금 전액을 낙찰자에게 받고 나가겠다는 의미가 되겠습니다.

 

③임차인이 전세권자일 경우

: 경매신청(or 배당요구)을 했다면 이는 법원에서 돈을 받겠다는 뜻으로 ①번 유형과 같습니다.

경매신청을 하지 않았거나 배당요구도 하지 않았다면 보증금 전액을 낙찰자에게 요구하겠다는 뜻으로 ②번 유형과 같습니다.

 

 

▼권리 분석 순서 최종 정리▼
①말소기준으로 보이는 권리를 모두 찾는다.
②날짜가 가장 빠른 말소기준권리를 찾는다. 
③임차인의 전입날짜가 말소기준권리 날짜보다 빠른지 확인한다.
④선순위 임차인이라면 유형을 파악한다.

 

 

---

 

≪이기는 부동산 경매의 비밀 리뷰≫ 돈 되는 경매 물건 고르는 방법

경매 절차, 경매 순서, 경매 하는 법 (경매 입찰 과정)

(경매 권리분석) 말소기준권리 확인하는 방법 (인수? or 소멸?)