부동산 하락기에도 여전히 부동산을 개업하는 위치(입지)

부동산 시장의 상승기가 끝없이 갈 것 같던 분위기가 2022년에 곤두박질을 쳤고, 중개시장도 혹한기를 맞았습니다.

 

이제 막 부동산을 시작한 저도 그 온도차를 체감하고 있는데요.

인근 부동산 사장님과 얘기를 나누면 다 하소연뿐입니다.

 

올해만 지나면 내년에는 좀 괜찮아질 거야.
이때는 버티는 수밖에 없어.

 

그렇게 한해, 두 해를 보내다 보니 '단기간에 좋아질 상황이 아니겠구나' 생각하게 됩니다. 

 

부동산 상승기와 함께 올랐던 공인중개사의 인기와 추락

 

부동산 시장이 아주 좋았던 때에는 부동산 가격만 오르는 것이 아니라 부동산 중개로 먹고사는 직업인 공인중개사에 대한 인기도 나날이 높아졌습니다.

 

실제로 공인중개사 자격시험 응시자수를 보면 불장이였던 해에 최고를 찍었습니다.

그리고 2022년도 말 분위기가 확 꺾였고, 그다음 해 응시자수도 확 줄었습니다.

	응시년도	응시자수
31회	2020년	226,888 명
32회	2021년	278,847 명
33회	2022년	264,394 명
34회	2023년	200,059 명

저는 응시자수가 최대였던 해인 2021년도에 공인중개사 자격시험에 합격을 했습니다.

 

그때 분위기가 공인중개사 시험을 보려는 사람이 급격히 늘고 합격자가 많이 배출이 되니깐 시장에 공인중개사가 과공급될 것을 우려해서 절대평가를 상대평가로 바꾸겠다. 이런 애기들이 있었습니다. 

 

그래서 시험에 떨어진 사람들은 상대평가로 바뀌기 전에 다음 해에는 꼭 합격을 해야 한다며 조급한 분위기가 만들어졌었습니다. 

 

하지만 2022년도 말 부동산 시장이 확 꺾였고 공인중개사 시험 응시자수도 줄었고 시험은 여전히 절대평가로 보고 있습니다. 

 

부동산 자리에 따라 권리금도 천차만별

부동산 사무실을 개업하는 방법에는 두 가지가 있습니다.

1. 부동산 자리가 아닌 곳에 부동산을 개업하는 것
2. 부동산 자리를 인수하여 개업하는 것

두 번째 방법에는 자리값이라고 하는 권리금이 껴있습니다.

그리고 권리금에 큰 비중을 차지하는 것이 입지인데, 부동산 사무실의 입지는 일반 상가와는 큰 차이가 있습니다. 

 

공통적으로는 유동인구가 많고 가시성이 좋고 배후세대가 많은 곳이 상권이 좋은 것은 맞습니다.

 

하지만 부동산 권리금에는 현업 중개사가 아니면 모르는 그들만의 암묵적인 룰이 있습니다.

바로 '회원제'라는 것인데요. 일종의 담합입니다. 

예를 들어 어떤 동네에 부동산이 50개가 있고 이들끼리 모임을 만들었습니다.
그리고 이런 룰을 세우는 것입니다.
'우리끼리만 공동중개를 하자'
'신규회원은 받지 않고, 사업장을 양도양수할 경우에만 회원으로 받아주자'

이런 카르텔이 단단하고 중개금액이 큰 곳(즉, 매매가가 높은 곳)은 5평짜리 허름한 공간이더라도 권리금을 '억'을 부릅니다. 

 

이곳이 어디냐고요? 대표적으로 아파트 중개 시장이 그러합니다. 

 

모든 아파트 중개가 다 그런 것은 아니지만, 아파트 단지들이 많은 동네들은 거의 카르텔을 형성하고 있습니다. 

 

부동산 하락기에도 부동산을 개업하는 곳은?

 

지난해부터 근래까지 뉴스기사를 보면 '부동산 폐업률 증가, 신규개업 감소'라는 글이 많이 보입니다. 

부동산 줄폐업…"중개사 시험도 안 봐요" 응시자 10만명 뚝 - 머니투데이

실제로 제가 일하고 있는 동네의 부동산들도 매물로 많이 나왔습니다.

 

한 때 권리금 몇천만 원씩을 주고받고 했던 부동산들이 지금은 월세를 감당하지 못해 매물로 나오고 있으니 어떤지 짐작이 가시겠죠?

 

하지만 매년 공인중개사 자격시험은 치러지고 있고, 몇십만 명 공인중개사들이 시장으로 배출되고 있습니다. 

그리고 이들 중 일부는 부동산을 개업을 합니다.

 

자, 그럼 이들은 어디에 가서 개업을 할까요?

부동산 사무실의 권리금액이 낮아질 대로 낮아진 지금.. 위기가 기회라고 단지 내 부동산을 많이 하는 것 같습니다. 

 

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